Rénover une maison ancienne, étape par étape

La rénovation d’une maison ancienne présente de nombreux atouts. Cela permet d’améliorer à la fois les performances énergétiques de l’habitation mais aussi son côté pratique en organisant mieux les espaces. Il y a donc une forte plus-value en termes de confort et de coûts aussi bien à court terme (diminution des factures d’énergie) qu’à long terme (revalorisation du bien lors d’une revente). Conseils Thermiques vous propose un mode d’emploi illustré par un exemple concret et chiffré, pour rénover efficacement une maison ancienne.

Etat des lieux de la maison ancienne

La première étape est la plus importante. Il est impératif d’établir un diagnostic précis de la maison ancienne pour définir des objectifs cohérents et efficaces. Le diagnostic ne doit pas être seulement énergétique mais prendre en compte toutes les problématiques de la maison. En effet, des travaux importants sont souvent l’occasion de ré-agencer les pièces de la maison pour la rendre plus pratique.

Ce diagnostic peut être confié à un bureau d’études, à un maître d’œuvre ou à un architecte. Dans ce cas, un conseiller espace info énergie s’est déplacé au domicile pour proposer une évaluation de la maison. Voici un exemple pratique qui sera déroulé tout au long de l’article.

Diagnostic spatial de la maison ancienne

Cette maison à étage fait 70 m² habitables et 90 m² en surface utile (étage mansardé). Plusieurs problèmes se posent ici :

plan renovation maison ancienne

1. Le RDC est séparé en deux petites surfaces de 15 m² par un mur. Les 2 pièces communiquent d’une porte battante très peu pratique (ouverture qui bute dans le canapé). Cette cloison sera totalement détruite au profit d’un espace cuisine ouvert le salon.

renovation maison ancienne espace ouvert

2. L’escalier est standard et la trémie empiète à la fois au niveau du RDC (difficulté à avoir un coin télévision) et surtout au niveau d’une chambre où il est impossible de placer un lit d’adulte. La trémie sera donc raccourcie avec la mise en place d’un escalier à pas japonais bien plus compact.

renovation maison ancienne escalier

3. À l’étage, une fenêtre de toit sera agrandie pour davantage de luminosité.

Au total, le plan qui se dessine apparait plus fonctionnel pour un investissement financier limité.

D’une façon plus générale, il faut toujours étudier si une réorganisation des espaces est possible selon une architecture bioclimatique (mettre les pièces de vie au sud et les pièces techniques au nord). Dans ce cas, la cuisine était installée le long du mur Sud et un tel changement était compliqué et coûteux.

Diagnostic thermique de la maison ancienne

Avant d’être rachetée, l’habitation était une maison secondaire des années 50 où la priorité n’avait pas forcément été donnée au confort. Le diagnostic de performances énergétique indique logiquement une mauvaise note avec un logement classé F (374 kWh/m²/an).

Menuiseries : La maison est équipée de fenêtres bois en simple vitrage. La porte fermière laisse apparaître un jour bien visible à l’œil et des courants d’air froids sont présents près de toutes les ouvertures. Toutes les fenêtres seront remplacées par du double vitrage PVC et une nouvelle porte plus étanche sera posée.

renovation maison ancienne porte

Ventilation : Avec de telles entrées d’air parasites, le renouvellement de l’air est assuré par une ventilation manuelle. Avec les travaux d’étanchéité (isolation, fenêtres), une VMC devient indispensable pour évacuer correctement l’humidité et les polluants et prévenir les risques de condensation. C’est une ventilation simple flux hygroréglable qui sera choisie pour son bon rapport qualité/prix. Notons que les nouvelles fenêtres sont bien munies d’arrivée d’air prévues à cet effet.

Isolation : L’isolation est quasiment inexistante avec seulement 4 cm de polystyrène Stérodur dans les combles. L’ensemble sera évacué au profit de 30 cm de laine de verre. L’isolation des murs sera également mise à niveau avec 14 cm de laine de roche. Une isolation par l’extérieur sera privilégiée pour ne pas réduire la surface habitable. L’occasion également de remplacer le crépis ancien par du bardage bois pour moderniser la façade.

renovation maison ancienne isolation

Chauffage : La maison est chauffée par des radiateurs électriques d’entrée de gamme : des panneaux rayonnants pour la pièce de vie et des convecteurs pour les chambres. L’électricité reste une énergie très onéreuse mais il est difficile dans ce cas d’en changer car aucun réseau de chauffage central n’est préexistant et la place est limitée. Les panneaux rayonnants de la pièce de vie seront remplacés par des radiateurs à inertie plus confortables et recyclés dans les chambres à la place des convecteurs.

renovation maison ancienne chauffage électrique

Confort : En l’état, l’habitation est très difficile à chauffer et très énergivore. Avec une température de 17°C en hiver, la facture d’électricité s’élève à environ 1300€ annuel (avec un chauffe-eau gaz). En été, il fait plus de 30°C à l’étage. L’objectif annoncé est de réduire les consommations d’énergie de 40%. Voici un résumé des solutions techniques retenues :

AvantAprès
Isolation mursNonIsolation extérieure, 14 cm laine de roche
R = 4 m².K/W
Isolation toiture4 cm de polystyrène30 cm de laine de verre
R = 7.5 m².K/W
Isolation solNonPas d’action possible sur ce poste
FenêtresSimple vitrageDouble vitrage 4/16/4 Argon
ChauffageConvecteurs / RayonnantsRayonnants (chambres)
Inertie sèche (pièces de vie)
VentilationNaturelleVMC hygroréglable de type B
Eau ChaudeGaz instantané
(bouteille)
Chauffe-eau électrique

Prix de la rénovation de la maison ancienne

Une fois le cadre de la rénovation bien défini, il faut maintenant chiffrer le projet pour qu’il rentre dans le budget ou voir si des ajustements sont nécessaires.

Choix des artisans : En premier lieu, il faut vérifier la mention RGE des professionnels (Reconnus Garants de l’Environnement) qui permet de bénéficier des aides financières (voir point suivant). L’ancienneté de l’entreprise, son expertise technique lors de l’élaboration des devis, sa proximité avec l’habitation et la validité de son assurance décennale sont également des données importantes à prendre en compte.

renovation maison ancienne facade

Mise en concurrence : Pour s’assurer d’obtenir le prix le plus juste, il est impératif de réaliser plusieurs devis. Le résultat est significatif puisqu’il permet d’économiser plusieurs milliers d’euros. Voici quelques exemples de devis issus du projet (prix TTC) :

LotDevis 1Devis 2Devis 3Différence TTC
Fenêtres6100€6483€7664€1564€
VMC + Chauffe-eau1520€2400€-880€
Isolation extérieure15 400€15 700€-300€

Le propriétaire évoque l’impression désagréable d’avoir parfois à faire à des « marchands de tapis », en témoigne un message reçu par le menuisier afin de mieux positionner son devis par rapport aux concurrents (remise de 873€ HT tout de même sur un devis total de 6000€ HT) :

« Ci-joint le devis modifié, je vous ai fait une remise sur ce devis correspondant à une offre promotionnelle sur le mois de Janvier. Je vous ai aussi fait cette remise car j'aurais dû vous recontacter plus tôt. »

Aussi, certains artisans ont fait des contre-propositions plus intéressantes quand ils ont été informés du choix final chez un concurrent.

Enfin, la lecture attentive des devis permet aussi de réaliser quelques économies soit en prenant part aux travaux, soit en enlevant des prestations optionnelles. Dans ce cas par exemple, l’évacuation de l’ancienne isolation a été faite par le propriétaire (3 jours de travail).

En bref, la mise en concurrence est un levier très fort pour faire baisser les prix. Pour obtenir rapidement plusieurs propositions, vous pouvez utiliser une application de devis en ligne gratuite et sans engagement comme Enchantier :


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Nos entreprises partenaires (Enchantier, 123 Devis ou Travaux.com) prendront contact avec vous très prochainement par mail ou par téléphone pour plus de précisions sur votre projet et pour vous mettre en relation avec des artisans disponibles et proches de chez vous.
Pensez à vérifier que vous ne recevez pas les mails dans vos "spams".

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Attention au démarchage : En règle générale, le démarchage à domicile n’est jamais une bonne affaire pour le particulier, les propositions techniques ne correspondent pas forcément au besoin réel ou les prix peuvent être très au-dessus du marché. Dans ce cas, deux démarcheurs sont intervenus.

arnaque demarchage domicileLe premier proposait deux radiateurs à inertie au prix de 4000€ TTC, un prix totalement déraisonnable pour une solution électrique d’autant que le devis choisi pour ce poste atteint finalement 2000€ TTC avec une solution haut de gamme.

Le second proposait une solution pour éliminer l’humidité au niveau d’un mur. Le « devis » a pris la forme d’une feuille volante indiquant un prix total et différentes échéances de paiement où le taux d’intérêt, pourtant important, n’est pas indiqué. Ce professionnel sera rapidement écarté mais il faut rester prudent. Encore une fois, un diagnostic efficace en début de chantier permet de bien préciser ses besoins.

Prix de la rénovation : Voici en définitive, le chiffrage du projet lot par lot pour la rénovation de cette maison ancienne.

PrestationsPrix TTC
Isolation extérieure15 400€
Isolation rampants7 100€
Fenêtres6 100€
Escalier + garde-corps4 100€
Fenêtres de toit2 900€
Mise normes plomberie / électricité2 100€
2 radiateurs à inertie2 000€
Matériel finition (parquet / peinture)1 700€
VMC + Chauffe-eau1 500€
Sous-total42 900€
Aides financières- 20 000€
TOTAL22 900€

Au total, la rénovation revient à 330€ du m² ce qui est très bon marché. Un projet rendu possible grâce aux aides financières sans quoi le particulier se serait limité aux changements des ouvrants.

Financement du projet de rénovation

En parallèle du chiffrage, il faut se renseigner sur les aides financières en vigueur. C’est ici le conseiller info énergie local qui a guidé le particulier au travers du système d’aides qui reste complexe et sur plusieurs niveaux. Dans ce cas, voici les aides obtenues :

DispositifAide obtenue
ANAH (Agence NAtionale de l’Habitat)6 000€
Crédit Impôt Transition Energétique2 400€
Région des Pays de la Loire9 100€
Communauté de communes2 500€

Une participation de 200€ a été demandée au particulier pour le montage des dossiers, une aide indispensable pour profiter de tous les dispositifs sans risque d’erreur. Sans rentrer dans le détail, on notera que les aides sont soumises à des objectifs d’efficacité précis (amélioration de l’efficacité énergétique de 40% pour l’aide la plus contraignante) et que certaines s’obtiennent sous conditions de ressources. Les artisans doivent également être qualifiés RGE (Reconnus Garants de l’Environnement). N’hésitez pas à contacter les pouvoirs publics pour connaître vos droits (appel gratuit et conseils indépendants) :

aide renovation maison ancienne

Si ces aides sont indispensables à la mise en œuvre du projet, on note tout de même quelques incohérences dans le dispositif. En effet, les délais d’instruction des différents dossiers sont très longs et il faut bien compter 1 an entre les premiers devis et le commencement effectif des travaux. Une attente d’autant plus longue dans un logement en situation de précarité énergétique. Notons que le propriétaire aurait pu commencer les travaux dès réception des devis mais il prenait le risque de ne pas être remboursé si jamais les dossiers n'étaient pas acceptés.

Aussi, il est nécessaire d’avancer l’argent car les aides sont rétroactives ce qui supposent des démarches supplémentaires auprès d’une banque.

Les travaux de rénovation de cette maison ancienne

Suivi de chantier : Le particulier a assuré lui-même le suivi de chantier épaulé par un artisan de sa connaissance qui y participait également en tant que plaquiste. Il a donc convoqué tous les acteurs du chantier en amont ce qui a permis de caler l'ordre d'intervention des artisans avec un planning prévisionnel et d'affiner quelques détails techniques (renforcement du rampant à l'étage par exemple).

Fenêtres extérieures : La porte et les fenêtres sont changées au profit de matériel plus performant. Une bonne coordination avec l’entreprise de l’isolation extérieure a permis d’éviter les ponts thermiques (rupture dans la continuité de l’isolation) :

renovation maison ancienne fenetre

Isolation par l’extérieur : La façade est dans un premier temps mise à nue (enlèvement des volets, des gouttières, plaques de voirie…). Une ossature est ensuite vissée dessus avant d’être remplie de laine de roche.

isolation exterieure maison ancienne

Un pare-pluie et des grilles anti rongeurs assurent la protection de l’isolation. On remarque qu’un espace a été laissé au niveau du sol pour prévenir des remontées capillaires :

isolation exterieure maison ancienne

Le bardage bois vient finir l’ensemble et apporte une vraie plus-value au niveau de la façade :

bardage bois sur une maison ancienne en rénovation

Isolation des rampants : Le polystyrène en place a été remplacé par une forte épaisseur de laine de verre. Le particulier ne s’est pas vu proposer une autre alternative. On peut le regretter car la laine de verre n’est pas le choix le plus judicieux sur ce poste pour garantir un bon confort d’été. Pour un coût comparable, la ouate de cellulose aurait apporté une plus-value significative. L’isolant est ensuite habillé par du placo plâtre. On constate que la perte d’espace habitable est assez importante (isolation intérieure) mais il était impératif de renforcer ce poste pour améliorer le comportement thermique de la maison. Les fenêtres de toit trop petites sont remplacées par un modèle plus grand.

renovation maison ancienne isolation des rampants

Ventilation : Ce poste a été le plus compliqué à mettre en place car l’entreprise s’est montrée peu réactive malgré les relances du client. C’est finalement la pression des autres artisans qui a accéléré la mise en œuvre car il fallait coordonner le passage des gaines à l’intervention plaquiste.

La VMC simple flux est installée dans l’épaisseur du mur qui donne sur le bureau et fermée par une trappe. Le niveau sonore dans la pièce est jugé acceptable. Des entrées d’air sont placées au niveau des coffres de volets roulants tandis que les bouches d’extraction se situent au niveau des pièces techniques (cuisine, salle de bain). Au final, le travail est bien réalisé mais les relations avec l’entreprise sont détériorées.

renovation maison ancienne ventilation

Escalier et plâtrerie : La mise en place de l’escalier s’accompagne d’une modification des cloisons sur le palier. Notons que la pose de l’escalier à pas japonais a entrainé un surcoût car l’entreprise n’avait pas l’expérience de ce type de pose spécifique et n’avait pas prévu de rampe côté mur, ni de garde-corps (+ 1200€ TTC). En définitive, il faut un petit temps d’adaptation pour utiliser l’escalier à pas japonais (ordre des pas imposé, impossibilité de sauter des marches) mais la fonction gain de place est bien remplie. Une porte à galandage permet également d’optimiser l’espace dans la chambre afin d’y loger un lit double.

renovation maison ancienne escalier pas japonais

Chauffage : Les panneaux rayonnants du RDC sont remplacés par des radiateurs à inertie disposant d’une régulation intuitive et d’un capteur de présence (voir notre test).

changement des radiateurs électriques dans une maison ancienne en rénovation

Décoration : En fin de chantier, le particulier a assuré lui-même la peinture des murs et le renouvellement du sol.

Impact des travaux sur la vie quotidienne

Dans le cas d’une rénovation lourde, cet aspect de l’adaptation de la vie quotidienne est à bien considérer en amont du projet et dans la coordination du chantier.

Dans cet exemple, l’impact sur la vie quotidienne a été assez limité car la plupart des travaux se sont fait à l’étage et le remplacement des menuiseries extérieures au RDC a été assez rapide (2 jours). Le choix d’une isolation extérieure a également permis de rester dans le logement pendant les travaux. Quelques adaptations ont tout de même été nécessaires : le bureau a été déplacé provisoirement en bas et il a fallu se passer d’escalier pendant 2 mois et demi.

Quel bilan après deux hivers ?

Un confort accru en hiver : Avec deux hivers de recul, le bilan est très positif. L’air est moins humide et il fait plus chaud dans la maison. La différence est palpable puisque le propriétaire est aussi moins malade.

maison rénovation avant après

Un confort amélioré en été : La plus forte épaisseur d’isolation au niveau des rampants a permis de gagner également sur le confort d’été mais la surchauffe persiste, d’autant que les fenêtres de toit ont été augmentées. Un isolant biosourcé à la place de la laine de verre et une protection extérieure au niveau des vélux auraient été un plus.

Factures : Avec + 3°C au niveau du chauffage et la présence d'un nouveau chauffe-eau électrique, la facture baisse tout de même d’environ 10% :

facture energie maison renovee

Voici le montant des différentes factures dans le temps (période prise en compte : 25/10 au 24/10 contrat annuel) :

Avis du propriétaire : Pour 330€ du m² (aides financières) ou 625€ du m² (chiffrage brut), le propriétaire est très satisfait de son investissement qui améliore le confort quotidien et la valeur de son bien.

Conclusion : Une rénovation peu coûteuse qui va à l’essentiel


MinimaleMoyenneMeilleure
DiagnosticNonSommaireQualifié
ConceptionBâti d’origineIntérieur adaptéApproche bioclimatique
Efficacité1 action isolée2 actionsApproche globale
Confort été (combles)Isolant tradiIsolant biosourcéIsolant biosourcé + protection Vélux
EnergieFossile ou nucléaireCompromisRenouvelable
MatériauxMatériaux traditionnelsCompromisMatériaux biosourcés
CertificationNonNiveau BBC Réno
PrixElevé > 1100€ du m²900 à 1000€ du m²Faible < 900€ du m²

Ce projet de rénovation d’une maison ancienne va donc à l’essentiel en privilégiant le confort d’hiver et le réaménagement des espaces à moindre coût (330€ du m², + 3°C, – 10% sur la facture). Pour aller plus loin, une solution de chauffage renouvelable comme un poêle à granulés aurait pu être envisagée tout comme le recours à la ouate de cellulose pour le confort d’été.

Dans tous les cas, rénover efficacement suppose une méthodologie rigoureuse. Elle commence par un diagnostic précis de l’existant avec l’aide un professionnel expérimenté. Il faut ensuite se renseigner précisément sur les dispositifs d’aides et mettre les entreprises en concurrence pour obtenir un chiffrage au prix du marché. Le suivi de chantier pourra être assuré soit par l’artisan en charge du diagnostic, soit par le particulier si les intervenants sont limités.

Pour évaluer les travaux menés, il est possible d’envisager le label BBC Rénovation qui atteste de la bonne qualité des travaux notamment grâce à un test d’étanchéité. Consultez cet autre retour sur une rénovation BBC à haute performance énergétique pour en savoir plus.

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#1 - Xavier (admin) - 31 Août 2018

Bonjour JNS,

Selon le propriétaire, la perte de luminosité a effectivement été constatée au début mais comme les ouvertures principales sont grandes (+ 1 m de large), cela reste acceptable. L'autre possibilité était de toute façon une isolation intérieure avec une trop grosse perte de surface habitable.

Pour isolation du sol, cela posait des problèmes d'habitation (on ne peut plus vivre dans la maison) et et la facture aurait vraiment grimpée (carrelage à refaire...). Le but du propriétaire n'était pas de passer aux normes BBC mais d'obtenir un confort thermique correct.

Pour le bardage, il s'agit en fait de bois. Les prix pour le crépis était assez comparables, ça reste une question de goût car la fonction reste principalement esthétique.

A bientôt,

#0 - JNS - 30 Août 2018

Je trouve le bardage PVC assez peu qualitatif…
Curieusement, le sol n'a pas été isolé ?
Est-ce que la perte de luminosité intérieure est importante après isolation ? Existe-t-il un ratio "surface-fenêtre / surface-pièce / épaisseur-mur" minimal ?
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