Audit énergétique
Un audit énergétique est obligatoire en cas de vente d’une passoire thermique. C’est aussi un pré-requis impératif pour prétendre à l’aide publique MaPrimeRénov’ Parcours accompagné en vue de réaliser des travaux d’ampleur. Voici des précisions sur le contenu de cet audit et des repères pour éviter les pièges des escrocs.
Définition d’un audit énergétique
Il ne faut pas confondre un diagnostic de performance énergétique (DPE) avec un audit énergétique, même si les deux documents ont des points communs.
DPE : Un DPE est un document « de masse » qui sert à comparer les logements entre eux. Il informe notamment les futurs acquéreurs ou locataires sur la performance énergétique du bien convoité. Il comprend moins d’une dizaine de pages et prend environ une demi-journée de travail pour un coût moyen de 100 à 250€. Le DPE est le point d’entrée pour bénéficier de l’aide publique MaPrimeRénov’ pour changer son chauffage.
L’étiquette énergétique et environnementale est donnée par le DPE.
Audit énergétique : Un audit énergétique comprend aussi un état des lieux de l’existant, de la même façon que le DPE. Il va cependant bien plus loin en proposant des scénarios de rénovation énergétique. Ces travaux sont chiffrés en tenant compte des aides disponibles et évalués selon leurs performances. L’audit compte une trentaine de pages pour un tarif autour de 1 000€ (maison individuelle). Ce document constitue le point d’entrée pour prétendre à l’aide publique MaPrimeRénov’ Parcours accompagné en vue d’une rénovation d’ampleur.
Comparatif : Voici un tableau de synthèse des différences entre un DPE et un audit.
| Critère | DPE | Audit |
| Document | Informatif Une dizaine de pages | En vue d’envisager des travaux ambitieux Plus d’une trentaine de pages |
| Obligation si | Vente ou location d’un logement Construction d’un logement | Vente d’un logement classé : • F ou G depuis avril 2023 • E dès janvier 2025 • D dès janvier 2034 |
| Professionnel | Diagnostiqueur immobilier | Diagnostiqueur immobilier Bureau d’étude qualifié « audit énergétique en maison individuelle » Entreprise qualifiée RGE « audit » |
| Validité | 10 ans | 5 ans |
| Coût | 150 à 250€ | 800 à 1 500€ |
| Point d’entrée | Pour bénéficier de l’aide MaPrimeRénov’ (tout court) | Pour bénéficier de l’aide MaPrimeRénov’ Parcours accompagné |
La suite de l’article rentre plus en détail dans le contenu d’un audit énergétique.
Audit énergétique : Performances de l’existant
Diagnostic initial : Comme pour le DPE, l’audit énergétique dresse le bilan de l’existant en évaluant toutes les consommations du logement. Attention ! La présence du propriétaire est requise et demande un minimum de préparation. En effet, le professionnel ne pourra pas se baser sur des informations « déclaratives » jugées trop peu fiables. Si les travaux ne se « voient » pas, il faut donc fournir des factures pour en justifier l’existence. Une valeur pénalisante par défaut sera prise sinon. S’il existe, un DPE valide peut également être utile.
Toutes les valeurs répertoriées sur site sont ensuite entrées dans un logiciel de calcul réglementaire, de façon à garantir un traitement équitable entre tous les logements.
Chaque paroi est analysée avec soin lors de la visite technique.
Fil rouge : Prenons l’exemple d’un pavillon classique de 100 m² construit dans les années 50. L’analyse donne un DPE en F. Autrement dit, une passoire énergétique.
Audit énergétique : Scénarios de travaux
L’audit énergétique se poursuit en présentant à minima deux scénarios. Le premier privilégie une rénovation d’ampleur en 1 étape. Le second trace un parcours en plusieurs étapes. Dans tous les cas, six postes de travaux sont étudiés : l'isolation des murs, l'isolation des planchers bas, l'isolation de la toiture, le remplacement des menuiseries extérieures, la ventilation, la production de chauffage et d'eau chaude sanitaire.
Scénario 1, rénovation en 1 fois : Les travaux proposés doivent permettre d’atteindre l’étiquette B du DPE en une seule fois. Gardez à l’esprit qu’une « bonne rénovation » doit viser un seuil de 80 kWh/m²/an.
Scénario 2, rénovation en plusieurs étapes : Ici, les travaux sont échelonnés dans le temps selon un ordre qui ne compromet pas la faisabilité technique du projet. La première étape du projet doit permettre l’atteinte de l’étiquette E à minima. La dernière étape doit arriver en B. Pour les logements avec un DPE F ou G, ce parcours doit comporter une étape intermédiaire permettant d’atteindre la classe C.
Arbitrage : Théoriquement, ces deux scénarios atteignent la même performance. Cependant, la pratique montre qu’un scénario en une étape est bien plus efficace. En effet, il permet de bien mieux traiter les « liaisons entre les travaux » puisqu’ils se font tous dans le même temps.
| Etape(s) | Ecarts de consommations |
| 1 | Optimum |
| 2 | + 7% |
| 3-4 | + 30 % |
| 6 | + 60% |
| + | Pire |
Ecarts de consommation sur la moyenne du parc construit avant 1982.
Source : La rénovation par étapes (Ademe).
Par exemple, lors de l’isolation des combles perdus, il sera impératif d’isoler la partie supérieure du mur de façon à assurer une continuité avec l’isolation extérieure. En cas d’isolation intérieure, un retour d’isolant devra être mis en place pour limiter la valeur du pont thermique.
La coordination entre les lots de travaux est fondamentale. Infographie : Agence Qualité Construction.
Le bon traitement des ponts thermiques améliore d’abord les performances de l’isolation. Il évite ensuite les points « froids » ce qui augmente le confort des occupants et évite les phénomènes de condensation qui pourraient venir dégrader le bâti.
Fil rouge : Dans le cas qui nous suit en fil rouge, le scénario en 1 étape propose d’agir sur l’isolation du toit ainsi que des murs et d’installer une chaudière à granulés en remplacement du fioul. L’ensemble permet bien d’atteindre l’étiquette B du DPE.
Audit énergétique : Chiffrage et financement
Chiffrage du projet : L’audit détaille ensuite le coût des travaux poste par poste. Voici un exemple issu de notre fil rouge.
| Poste | Travaux | Coût |
| Toiture 60 m² | Isolation des combles perdus avec isolant en vrac pour un R > 8 m².K/W. Traitement de l’étanchéité à l’air par membrane. | 4 080€ |
| Murs 90m² | Isolation par l’extérieur pour un R > 8 m².K/W. Traitement de l’étanchéité à l’air au niveau des traversées de murs, fissures, grilles… | 20 000€ |
| Chauffage | Chaudière à granulés pour chauffage et eau chaude. Calorifugeage des réseaux. Installation de robinets thermostatiques | 22 000€ |
Financement : L’audit propose par la suite des pistes de financement en tenant compte des aides financières en vigueur. Ici, le ménage a des revenus modestes ce qui permet une prise en charge de 70% du coût des travaux. Le reste à charge pourra être financé par un prêt à taux zéro.
Chiffrage des économies : L’audit énergétique calcule aussi les nouvelles consommations d’énergie. Elles sont divisées par 4 dans notre cas.
L’audit informe enfin sur les éco gestes afin d’optimiser au mieux l’énergie dans le logement rénové.
Vous pouvez télécharger cet exemple d’audit pour vous donner une idée de le teneur générale du document.
Audit énergétique et risques d’arnaques
Audit gratuit : Vous l’aurez compris, un audit énergétique demande un travail de plusieurs jours ainsi qu’une visite technique sur place. Cette prestation ne peut donc pas être gratuite. Des commerciaux mal intentionnés utilisent tout de même ce levier pour vendre des travaux de rénovation énergétique. Généralement, l’éco-délinquant se présente au domicile en affirmant que l’audit énergétique est obligatoire et qu’il peut le réaliser gratuitement.
Un audit s’anticipe ! Un démarchage à domicile est toujours synonyme d’arnaque.
Il se réclame parfois d’un grand groupe comme EDF pour tenter de gagner la confiance de son interlocuteur. A la suite de sa « pseudo visite technique », l’escroc vous fait signer un document pour des travaux « sans frais ». Il ne lui reste plus qu’à balader sa victime pendant 14 jours (la durée du délai de rétractation) et la partie est gagnée… Prudence donc !
Audit sous-traité : On recense également des bureaux d’étude qui sous-traitent la partie « visite technique » à des techniciens locaux. Le but étant de faire le plus de volume possible en étendant la couverture géographique. Cette pratique est illégale comme le stipule l’article 2 du décret n° 2022-780 : « L'auditeur ne peut sous-traiter tout ou partie de la réalisation de l'audit ».
Repères : Pour éviter les arnaques, il faut avoir à l’esprit les points suivants :
- Le professionnel qui a en charge l’audit est INDEPENDANT, il ne peut pas par la suite vous vendre des travaux. Il y aurait un conflit d’intérêt évident.
- Une visite technique sur site est obligatoire par le professionnel que vous avez choisi.
- Le coût de la prestation se situe autour de 1 000€ en maison individuelle.
Notons cependant que ce montant peut être pris en charge en partie ou en totalité par les aides financières selon vos revenus.
Avantages de l’audit énergétique
Lorsqu’il est bien mené, l’audit énergétique a de nombreux avantages.
Accès aux aides financières : Il est d’abord obligatoire pour accéder à MaPrimeRénov’ Parcours accompagné dans le but de réaliser une rénovation globale. Un projet sérieux donne de vrais résultats avec un nouveau logement confortable (traitement des ponts thermiques et de l’étanchéité à l’air) et offrant une bonne qualité d’air intérieur (action sur la ventilation).
Pose d’une membrane pare-vapeur et étanche à l’air en amont de l’isolant. Pour être efficace, cette enveloppe doit être continue.
Réduction des factures : A court terme, les factures d’énergie peuvent être divisées par deux ou quatre (selon l’étiquette de départ). A moyen terme, il sera toujours possible de chauffer le logement pour un coût raisonnable même si le prix des énergies augmente.
Augmentation de la valeur du bien : Une bonne étiquette énergétique augmente en plus la valeur immobilière du bien. Une enquête menée par les Notaires de France indique qu’une maison classée D qui obtiendrait une étiquette A ou B voit sa valeur augmenter de 6 à 14%. Un impact qui reste à moduler selon la tension sur le marché. Le bien est en outre plus facile à louer.
Meilleur bilan écologique : On évoque souvent les gains énergétiques qui ont un impact direct sur la facture mais une rénovation d’ampleur a également un impact significatif sur le bilan carbone. En remplaçant la chaudière au fioul par une chaudière à granulés par exemple, on divise ainsi par 10 les émissions au niveau du chauffage.
Conclusion : L’audit énergétique, en amont de son projet de rénovation
L'audit énergétique comporte un état des lieux de la performance énergétique et environnementale du logement ainsi que des scénarios de travaux chiffrés en vue d'atteindre l'étiquette B du DPE. Ce document est valable 5 ans et obligatoire dans le cas d'une vente d'une passoire énergétique ou pour bénéficier de l'aide MaPrimeRénov' Parcours accompagné.
Pour aller plus loin, nos articles dédiés au DPE, aux aides financières et à la rénovation globale devraient vous aider dans votre projet.
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#3 - Keryan - 19 Avril 2024
Bonjour,
Pourriez vous me dire (en %) de combien la taxe foncière peut-être augmentée lorsque des travaux de rénovations énergétique sont réalisés. En considérant que le logement ne peut pas prétendre à l'exonération de la taxe foncière suite aux travaux de rénovation énergétique réalisés.
#2 - Xavier (admin) - 22 Janvier 2024
Bonour Yesss,
En effet, un DPE est obligatoire depuis le 1er janvier 2024. Cette prestation coûte autour de 150€. Vous trouverez les infos nécessaires ici :
https://conseils-thermiques.org/contenu/dpe-maison.php
A bientôt
#1 - Yesss - 19 Janvier 2024
Bonjour, pourriez-vous me dire si un DPE est obligatoire pour bénéficier de la prime rénov dans le cas d'une installation d'un poêle à bois ?